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Sozialverträgliche energetische Gebäudesanierung


Sozialverträgliche energetische Gebäudesanierung

Mehr als 3/4 aller Wohngebäude wurden vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1978 gebaut und weisen einen sehr hohen Energiebedarf auf. 72,0% der von den Haushalten verbrauchten Energie entfällt auf die Raumheizung. Es geht also im Wesentlichen um die Reduzierung des „Energieverlustes“ über die Außenbauteile.

Die von Gebäudeeigentümern am häufigsten und schwerwiegendsten genannten Gründe

gegen eine energetische Sanierung der Gebäudehülle sind in der Rang- und Reihenfolge:


  1. Die Heizkosten werden von den Mietern getragen. Was habe ich von einer energetischen Sanierung?
  2. Die hohen Investitionskosten, für die viele Eigentümer Kredite aufnehmen müssen.
  3. Das hohe Durchschnittsalter der Gebäudeeigentümer. Für uns lohnt sich das nicht mehr, da soll sich die nächste Generation drum kümmern.

1. Heizkosten werden von den Mietern getragen

Warum soll ein Gebäudeeigentümer sich verschulden oder hohe Investitionen in eine energetische Sanierung tätigen, wenn er an der Energiekosteneinsparung nicht partizipiert? Um diese Argument aufzulösen, bedarf es einer Umstellung des Heizkostenabrechnungssystems.

Es sollten die rechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, dass Wohnräume nur noch mit dem Energiebedarf einer Wohnung vermietet werden. Das bedeutet, dass jeder Mieter mit seiner Miete so viel Energie vom Eigentümer zur Verfügung gestellt bekommt, dass er den Wohnraum auf 20,0°C beheizen kann. Grundlage für die Berechnung des Energiebedarfs ist das langjährige durchschnittliche Außenluftklima in der jeweiligen Region.

Bei einem übermäßigen Heiz- und/oder Lüftungsverhalten müssen Mieter die Heizkosten für den erhöhten Energieverbrauch nachzahlen. Es gibt also weiterhin eine Heizkostenabrechnung. Jedoch eine, die nach dem Energiebedarf des Gebäudes und dem Energieverbrauch des Mieters unterscheidet.

Der Energiebedarf eines Gebäudes kann bereits heute nach dem gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweis berechnet werden. Diese Berechnung ist auf die jeweilige Wohnung zu erweitern.

Im Fall einer energetische Sanierung Wenn ein Eigentümer das Gebäude energetisch saniert, kann er, nach heutigem Recht, die Miete um 11,0% der energetischen Sanierungskosten erhöhen. Das bedeutet in der Regel, dass die monatliche Miete sprunghaft um mehrere hundert Euro steigt. Hierdurch werden finanzschwache Mieter und Familien aus bezahlbarem Wohnraum verdrängt.

Konzept zur „Sozialverträglichen energetischen Gebäudesanierung“

Vor einer energetischen Sanierungsmaßnahme sollte die Warmmiete mit dem berechneten „Altbau-Energiebedarf“ eingefroren werden.

Nach einer energetischen Sanierungsmaßnahme ist der neue, geminderte Energiebedarf zu berechnen. Der Mieter erhält nach der Sanierung nur noch den geminderten Energiebedarf zur Beheizung auf 20,0°C, die Warmmiete bleibt jedoch konstant und wird nach dem neuen Heizkostenabrechnungssystem (siehe Punkt 1) abgerechnet.

Über die Energiekosteneinsparung und den eventuellen Energiekostensteigerungen kann der Eigentümer seine Investitionskosten refinanzieren. Das Argument „Was interessieren mich die Heizkosten, die trägt doch der Mieter“ entfällt, denn jetzt profitiert der Eigentümer direkt von dem geringeren Energiebedarf des Gebäudes.

2. Die hohen Investitionskosten, für die viele Eigentümer Kredite aufnehmen müssen.

Viele der Gebäudeeigentümer haben Angst davor sich bei Banken über einen längeren Zeitraum von z.B. 20 Jahren zu verschulden.

Zweckgebundene energetische Sanierungsrücklage durch Gebäudeeigentümer

Gebäudeeigentümer und Eigentümergemeinschaften, in denen sich eine oder mehrere vermietete Wohnungen befinden, sollten zu einer langfristigen (10-15 Jahre) zweckgebundenen energetischen Sanierungsrücklage verpflichtet werden. Es fällt dem Gebäudeeigentümer/ den Eigentümergemeinschaften leichter, Investitionen zu tätigen, wenn das Kapital vorhanden ist.

Die Sanierungsrücklage ist auf einem Sonderkonto (Sperrkonto) einzuzahlen. Sie ist an das Gebäude bzw. an das Sondereigentum gebunden. Die Sanierungsrücklage kann bei Veräußerung des Gebäudes / des Sondereigentums nicht herausgelöst/ausgezahlt werden.

Die Höhe der Sanierungsrücklage sollte nach dem Endenergiebedarf pro Quadratmeter Nutzfläche des Gebäudes bemessen werden. Vorteile, z.B. durch steuerliche Abschreibung, zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse sollten denen gewährt werden, die energetische Sanierung vor dem Ablauf der Sanierungsfrist (z.B. 15- 20 Jahre) realisieren.

3. Das teilweise hohe Durchschnittsalter der Gebäudeeigentümer

Leider gibt es bei Gebäudeeigentümern kein generationsübergreifendes Verantwortungsbewusstsein, besonders dann nicht, wenn es um vermieteten Wohnraum geht. Eine Generation ist aber in der Pflicht, die Gebäude an die zukünftige Verfügbarkeit von Energie sowie den abzusehenden Energiekosten anzupassen.

Daher ist die langfristig angelegte zweckgebundene, energetische Sanierungsrücklage, die an das Gebäude / an das Sondereigentum gebunden ist, eine sinnvolle generationsübergreifende Maßnahme.

Bei der energetischen Gebäudesanierung geht es um die Halbierung des Energieverbrauchs und somit auch um mehr als die Halbierung der klimaschädlichen Co2 Emissionen. Es geht auch darum, die Energiekosten für Wohnen in einem sozialverträglichen Verhältnis zu halten und damit der Bevölkerung ein bezahlbares und gesundes Wohnklima zu ermöglichen.

Holger Gerken


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