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Baugenossenschaftlich strukturierter sozialer Wohnungsbau


Baugenossenschaftlich strukturierter sozialer Wohnungsbau Deutschland gibt jedes Jahr 15,5 Milliarden Euro für Wohngeld und Unterkunftskosten aus. (Süddeutsche Zeitung / Artikel vom 02.07.2013 „Preiswerten Wohnraum schaffen“)

Dieses Geld fließt vom Steuerzahler direkt in die Kassen von gewinnmaximierenden Kapitalgesellschaften und in die Taschen von privaten Vermietern (Subventionierung von Eigentümern). Die 15,5 Milliarden Euro werden Jahr für Jahr ausgegeben, ohne das sich etwas am Wohnungsangebot ändert. Es werden von dem Geld weder neue Wohnungen gebaut, noch welche saniert.

Daher sollte eine grundlegende Umstellung des öffentlichen Wohnungsbaus erfolgen. Der Künftige sollte sich an der demografischen und finanziellen Einkommensentwicklung der lohnabhängig Beschäftigten, der zunehmenden Anzahl an Rentnern und der arbeitssuchenden Bevölkerung orientieren. Dieses kann durch einen profitlos organisierten baugenossenschaftlichen Wohnungsbau realisiert werden.

Wie ist der Wohnungsbau heute organisiert? Der heutige Wohnungsneubau, wird fast ausschließlich durch den frei finanzierten Wohnungsmarkt vollzogen und orientiert sich an den Bedürfnissen zahlungskräftiger Kunden. Das bedeutet, dass Wohnungen mit hoher m²-Zahl und gehobenen Ausstattungen gebaut werden. Häufig werden im Zuge von Altbausanierungen zwei bis drei kleine Wohnungen zu luxuriösen Wohnlandschaften zusammengelegt und an Vermögende gewinnbringend veräußert. Investoren und Immobiliengesellschaften sind an kurzfristigen Renditen orientiert. Sie bauen nur Wohnungen, die sie schnell verkaufen können und keine, die vermietet werden.

Warum keine staatlichen Wohnungsbaugesellschaften gefördert oder mit Durchführung beauftragt werden sollten: Um Haushaltslöcher zu stopfen, haben in der Vergangenheit der Bund, die Länder und die Kommunen immer wieder in die Kassen der Wohnungsbaugesellschaften gegriffen und tun dieses noch heute. Außerdem gibt es eine über viele Jahrzehnte gewachsene Verfilzung zwischen der Politik, den finanzierenden Banken, den Wohnungsbaugesellschaften und Bauunternehmern, die z.B. das Land Berlin schon viele Milliarden Euro gekostet hat.

Es gilt eine Struktur zu schaffen, die dieses für die Zukunft ausschließt.

Es sollten kleine eigenständige (projektbezogene) Baugenossenschaften, mit staatlicher Beteiligung, gegründet werden. Der Staat gibt die Satzung dieser Baugenossenschaften vor und bestimmt somit die Kosten- und Lastenverteilung. Das Land / der Bund finanziert die Wohnungen, die sich an dem demografischen Wandel und dem Bedarf sozial schwacher Mieter (Rentner, Studenten, Arbeitnehmer … mit geringem Einkommen) orientieren, vor.

Die Mieten werden zur Tilgung der Bau-, Betriebs- und Instandhaltungskosten verwendet. Sind die vorfinanzierten Baukosten getilgt, sind von den Mietern (dem Land / Bund) lediglich die Betriebs- und Instandhaltungskosten zu zahlen. Wohnen Mieter mit höherem Einkommen in den Wohnungen, weil sich z.B. ihre Einkommenssituation verbessert hat, ist von diesen eine höhere Miete zu zahlen, wodurch sich die Kosten für die vom Staat aufzubringende Transferleistung an die Baugenossenschaft für die Mieten, die gefördert werden, verringert.

Der staatliche soziale Wohnungsbau hat in der Vergangenheit oft zu Wohnquartieren mit sozialen Problemen geführt. Daher sollte ein sozial gemischter baugenossenschaftlicher Wohnungsbau geschaffen werden.

Wie kann ein sozial gemischter baugenossenschaftlichen Wohnungsbau gestaltet werden?

Das Land / der Bund stellt erschlossene Grundstücke zur Verfügung.

Diese werden mit einem Baurecht unter folgenden Auflagen versehen:

  1. Es ist nach der Vorgabe des Landes / Bundes eine Baugenossenschaft für eine jeweilige Liegenschaft zu gründen.

  2. Die Wohnungen werden je nach Größe in Anteile aufgeteilt.

  3. 50,0% der Wohneinheiten sind frei zu erwerben. Die Höhe der Kosten bemisst sich nach den Baukosten ohne Grundstück und Erschließung (Wohnungsbauförderung).

  4. 50,0% der Wohneinheiten erwirbt der Bund / das Land. Hierfür erwirbt er das dauerhafte und unveräußerliche Belegungsrecht.

Für den Bund / das Land fallen somit ggf. die Grundstückskosten, die Erschließungskosten und 50,0% der Baukosten an. Vorteile:

Es entsteht ein gesundes baugenossenschaftliches Eigentümer- / Mieterverhältnis. Das Land / der Bund hat nicht die Möglichkeit sich aus Miteinnahmen zu bedienen und so notwendige Instandhaltungsrücklagen und Maßnahmen zu verhindern. Er kann aber seine Aufwendungen für sozialschwache Mieter auf ein Minimum reduzieren. Zur Zeit betragen diese jedes Jahr 15,5 Milliarden Euro, ohne das sich etwas ändern kann.

Holger Gerken


Diskussionen

  • Niklas ist dafür
    +3

    Finde ich sehr gut. Der Staat könnte sich auch an funktionierenden Modellen, wie bspw. dem Mietshäusersyndikat ( www.syndikat.org/) beteiligen, bzw. sie mit Zuwendungen und Darlehen fördern.

  • Rouven ist dafür
    +3

    Finde ich einen sehr guten Ansatz! Ich würde ergänzen, dass Bürger*innen partizipativ in der Gestaltung der Satzung für die Baugenossenschaften mit staatlicher Beteiligung eingebunden werden. Es sollte demokratisch erörtert werden welche Form des Wohnungsbau wie umgesetzt werden soll.

    • MiMaiMix ist dafür
      +1

      Ich würde ergänzen, dass Menschen partizipativ in der Gestaltung... eingebunden werden.